Đã có bản vẽ quy hoạch 1:500 chủ đầu tư có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền không?

1. Đã có bản vẽ quy hoạch 1:500 chủ đầu tư có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền không?

Tại Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi Khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Theo đó, chủ đầu tư sẽ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, còn phải đáp ứng các điều kiện nêu trên để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

2. Bản vẽ quy hoạch 1:500 chưa được phê duyệt mà chủ đầu tư chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền có bị phạt hành chính không?

Theo Khoản 1 và Điểm a Khoản 4 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi bởi Điểm a Khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP quy định như sau:

1. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai) nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

c) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

d) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai;

Theo Khoản 1 Điều 6 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định áp dụng mức phạt tiền, theo đó:

1. Đối tượng áp dụng mức phạt tiền thực hiện như sau:

a) Mức phạt tiền quy định tại Chương II của Nghị định này áp dụng đối với cá nhân, trừ các trường hợp quy định tại điểm b khoản này; mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính;

b) Mức phạt tiền quy định tại khoản 4 Điều 19, Điều 20, Điều 21, Điều 22, khoản 4 Điều 26, Điều 27, Điều 28, khoản 2 Điều 30, Điều 31 và Điều 37 của Nghị định này áp dụng đối với các tổ chức.

Với quy định này thì chủ đầu tư là tổ chức khi bản vẽ quy hoạch 1:500 chưa được phê duyệt mà chủ đầu tư chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng tùy theo diện tích chuyển nhượng.

Ngoài ra, còn buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Có thể phân lô, bán nền đối với dự án đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở thuộc các quận nội thành không?

Căn cứ Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Như vậy, chủ đầu tư sẽ không được phân lô, bán nền tại các khu vực nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Trân trọng!