Cách giảm rủi ro khi mua nhà khi đặt cọc khá nhiều?

Mình muốn mua một ngôi nhà, giấy tờ hợp lệ, bên bán yêu cầu mình đặt cọc trước 70% số tiền, và giao nhà cho mình, số còn lại sau khi sang tên chủ sở hữu mình sẽ trả hết. - Các thủ tục như thế nào để đảm bảo an toàn khi mình giao tiền cho người ta là lấy được nhà hoặc được đền bù khi bên bán không thực hiện nghĩa vụ - Mình sợ khi giao tiền rồi mà bên bán đã nhận tiền cọc rồi nhưng sổ hồng đã hoặc sẽ đem cầm cố, thế chấp... cho người khác. Để không xảy ra rủi ro này mình phải làm sao? Rất mong sự tư vấn của các anh chị!