Xác định giá thuê nhà như thế nào cho đúng luật? Chủ nhà có được lấy tài sản khi bên thuê không trả tiền?

Xác định giá thuê nhà như thế nào cho đúng luật?

Tôi là 1 công nhân, vì ở quê quá xa nên tôi cần thuê phòng trọ. Nhưng với mức lương thu nhập như tôi có 3.5 triệu/tháng mà giá thuê trọ mỗi ngày một tăng, 3 tháng đầu 1.2 triệu, 3 tháng sau lên 1.5 triệu và bây giờ 01.01.2019 lên 2.2 triệu mà diện tích và thiết bị không thay đổi. Vậy cho tôi hỏi có quy định nào của nhà nước về mức thu tiền cho thuê phòng? Xin cảm ơn.

Trả lời:

Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015' onclick="vbclick('48517', '361993');" target='_blank'>Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Giá thuê được xác định theo Điều 473 tại Bộ Luật này:

1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Điều 129 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định về thời hạn và giá thuê nhà ở như sau:

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

Như vậy, vì hợp đồng thuê nhà là hợp đồng dân sự nên tiền thuê phòng trọ phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê phòng trừ trường hợp nhà ở thuộc nhà nước quản lý thì mới căn cứ vào giá thuê nhà. Nếu như bên thuê tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận thì bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo Khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014.

Chủ nhà có được lấy tài sản khi bên thuê không trả tiền?

Tôi có thuê mặt bằng của một gia đình tại đường Kỳ Đồng, Quận 3, Tp.HCM mở quán cà phê, giá thuê 5 triệu đồng/tháng. Hơn 2 tháng qua do làm ăn ế ẩm nên chưa có tiền trả mặt bằng đành xin nợ đến tháng này, do gần tết nên buôn bán có vẻ khá hơn. Vừa qua là kỳ nghỉ Tết dương, tôi cùng con gái về quê lên thì thấy một số đồ đạc có giá trị tại quán đã bị chủ nhà lấy và phía chủ nhà đòi chấm dứt hợp đồng thuê, việc này làm tôi rất bức xúc. Cho hỏi, trường hợp bên thuê nhà chưa trả tiền thuê thì chủ nhà có quyền lấy tài sản để trừ nợ và chấm dứt hợp đồng không?

Trả lời:

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Điểm b Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 có quy định: Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.

Như vậy, theo quy định trên thì bên cho thuê không được tự ý lấy tài sản khi không có sự đồng ý của bên thuê. Trường hợp bên thuê không thanh toán tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê mới được chấm dứt hợp đồng. Ở đây bạn chưa trả tiền thuê 2 tháng nên chủ nhà chấm dứt hợp đồng là không có cơ sở.

Chủ nhà có được tăng tiền thuê nhà khi chưa hết hợp đồng thuê không?

Chào Ban tư vấn, em Ngọc Minh. Em có ký hợp đồng thuê nhà 3 năm với giá thuê là 3.500.000/tháng, tiền điện nước thì em sẽ trả theo đồng hồ, em đã thuê được 1 năm. Mới đây em nhận được thông báo của chủ nhà là sẽ tăng tiền thuê nhà. Tuy nhiên nhà thì đã cũ, chủ nhà cũng không sửa sang lại do đó em thấy việc đòi tăng tiền nhà của chủ nhà là không hợp lý. Vậy Ban tư vấn cho em hỏi chủ nhà có được tăng tiền thuê nhà khi chưa hết hợp đồng thuê không? Mong sớm nhận được phản hồi từ Ban tư vấn. Chân thành cảm ơn Ban tư vấn rất nhiều!

Minh Ngọc - ngoc******@gmail.com

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 129 Luật Nhà ở 2014

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

==> Theo quy định trên đây thì chỉ đối với trường hợp khi chưa hết hợp đồng thuê nhà mà chủ nhà thực hiện cải tạo tạo nhà ở mà người thuê nhà đồng ý thì chủ nhà có quyền điều chỉnh giá thuê. Đối với trường hợp của bạn thì nhà thuê đã cũ mà chủ nhà cũng không sửa chữa thì chủ nhà không được tăng tiền thuê nhà khi chưa hết hợp đồng thuê. Nếu chủ nhà vẫn muốn tăng tiền thuê nhà thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải báo trước cho chủ nhà trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Mong rằng những tư vấn của chúng tôi sẽ giúp giải đáp được những vướng mắc của bạn.

Chúc sức khỏe và thành công!