Hợp đồng thế chấp tài sản vay vốn NH khi công chứng cần ai đồng ý?

Về việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình:

Theo quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.

Qua đó có thể thấy rằng hộ gia đình không có một định nghĩa cụ thể là gì mà chỉ miêu tả một số đặc điểm để có thể gọi là hộ gia đình. Cũng theo quy định tại Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt phải theo phương thức sau:

“1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thường đứng tên một người đại diện dưới dạng: Hộ gia đình ông/bà hoặc hộ ông/bà…. thường giấy chứng nhận này chứng nhận cho 1 thửa đất có thể là đất ở hoặc đất đất sản xuất nông nghiệp nhưng cũng có thể cấp cho nhiều thửa đất sử dụng với nhiều mục đích khác nhau như là để ở hoặc để sản xuất nông nghiệp.

Khi thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất này thì việc khó khăn nhất là cần xác định được ai là người thuộc hộ gia đình được cấp đất, trên cơ sở đó mới là chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản vì: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp (Khoản 1, Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005).

Để xác định được các thành viên hộ gia đình trong quá trình bày có thể áp dụng các biện pháp sau đây:

Thứ nhất: Căn cứ vào sổ hộ khẩu mà gia đình đó được cấp tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên việc căn cứ này vẫn chưa đầy đủ vì: Theo quy định của pháp luật về hộ khẩu thì: “... Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu và nhiều hộ gia đình ở chung một chỗ ở hợp pháp thì mỗi hộ gia đình được cấp một sổ hộ khẩu…”.

Thứ hai: Trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải xác định chủ sử dụng đất, do đó tại thời điểm này hội đồng xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp xã, phường, thị trấn sẽ xác định chính xác được các thành viên hộ gia đình gồm những ai.

Do đó để công chứng trường hợp này thường làm đơn xin xác nhận các thành viên hộ gia đình khi cấp đất làm căn cứ để xác định chủ thể tham gia ký kết hợp đồng thế chấp.

Thứ ba: Từ các căn cứ trên có thể xác định được thành viên hộ gia đình, tuy nhiên quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng lại phải phù hợp với quy định khác; trong trường hợp này cũng cần xác định thành viên nào đã có gia đình, đã đăng ký kết hôn thì phải có sự tham gia của họ vào ký kết.

Vì đây có thể là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, còn thành viên nào chưa đăng ký kết hôn hoặc đã ly hôn thì cũng phải có xác nhận tình trạng hôn nhân để bảo đảm các chủ sử dụng đủ quyền ký kết hợp đồng này.

Việc ủy quyền tham gia giao dịch:

Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì Chủ hộ gia đình có quyền đại diện cho các thành viên hộ gia đình tham gia giao dịch, tuy nhiên việc đại diện theo ủy quyền này phải đám ứng các yêu cầu của Bộ luật Dân sự như: “Đại diện là việc một người (sau đây gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện (Điều 139 Bộ luật Dân sự)”. Do đó hoàn toàn có thể nhận ủy quyền của các thành viên để thực hiện công việc thế chấp tài sản.

Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp hay thời hạn của Hợp đồng thế chấp thì theo thỏa thuận của các bên vì hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên. Nếu không có thỏa thuận thì Hợp đồng thế chấp sẽ có hiệu lực kể từ ngày ký và thời hạn sẽ hết khi các nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ (Điều 344 Bộ luật Dân sự).

“Điều 344. Thời hạn thế chấp

Các bên thỏa thuận về thời hạn thế chấp tài sản; nếu không có thỏa thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp”.