Vay vốn Ngân hàng cần công chứng những HĐ nào?

a. Về vấn đề NH có được đứng tên mảnh đất hay không?

Theo Khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014 thì thủ tục công chứng chỉ công nhận tính xác thực, hợp pháp của Hợp đồng, không phải là thủ tục sang tên sổ đỏ. Vì vậy, vấn đề đứng tên trên mảnh đất không phụ thuộc vào việc công chứng hay không, mà phụ thuộc vào bản chất của Hợp đồng đó là gì, có điều khoản nào quy định về việc chuyển nhượng, mua bán hay không.

Tuy nhiên, theo thường lệ, để làm thủ tục vay vốn thì Hợp đồng mà NH yêu cầu công chứng thường là Hợp đồng vay tiền và Hợp đồng thế chấp. Khi đó, hai bên chỉ thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nghĩa là anh/chị cam kết sẽ trả tiền cho Ngân hàng trong một thời hạn nhất định và thế chấp tài sản đảm bảo là BĐS, không phải cam kết chuyển nhượng đất cho ngân hàng, cũng không làm thủ tục sang tên nên Ngân hàng không thể đứng tên làm chủ sở hữu trên mảnh đất của anh/chị. Lưu ý, cho dù anh/chị đã giao Giấy chứng nhận QSH (sổ đỏ) cho Ngân hàng giữ thì Ngân hàng cũng không tự mình sang tên trong sổ được.

Trong trường hợp anh/chị không thể hoàn trả tiền vay, thì tùy theo thỏa thuận tại “Hợp đồng thế chấp” mà mảnh đất của anh/chị sẽ được xử lý như sau:

- Bán đấu giá;

- Ngân hàng tự bán mảnh đất;

- Ngân hàng nhận mảnh đất thay thế cho việc nhận tiền vay;

- Phương thức khác.

Lúc này, anh/chị mới làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho Ngân hàng hoặc một bên khác mua lại mảnh đất. Tóm lại, ngân hàng không đứng tên mảnh đất nhưng anh/chị vẫn có khả năng bị mất mảnh đất bằng các biện pháp xử lý tài sản thế chấp theo luật định khi anh/chị không thể hoàn trả số tiền đã vay.

b. Về vấn đề Ngân hàng có quyền gì không?

Khi hai bên ký “Hợp đồng thế chấp”, Ngân hàng có quyền:

- Nhận giữ sổ đỏ mảnh đất, giấy tờ liên quan nếu có thỏa thuận

- Xem xét, kiểm tra trực tiếp mảnh đất, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho anh/chị sử dụng, khai thác mảnh đất.

- Yêu cầu anh/chị phải cung cấp thông tin về thực trạng mảnh đất.

- Yêu cầu anh/chị áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

- Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật. (Lưu ý: đây chỉ là thủ tục cập nhật thông tin tình trạng mảnh đất, không phải thủ tục sang tên)

- Yêu cầu anh/chị hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao mảnh đất cho mình để xử lý khi anh/chị không hay không thể trả tiền vay đúng thời hạn theo quy định tại hợp đồng

- Được xử lý tài sản thế chấp khi anh/chị không hay không thể trả trả tiền vay đúng thời hạn.

Trên đây là nội dung tư vấn.